El auge de plataformas digitales como Airbnb y Booking ha revolucionado el mercado global de alojamiento en el mundo y se presenta en Colombia como una oportunidad atractiva para inversionistas, constructoras y desarrolladores inmobiliarios. No obstante, al tratarse de un modelo relativamente reciente en el país, surgen importantes interrogantes jurídicos sobre su viabilidad, el marco normativo aplicable y los permisos requeridos para su implementación.

En este artículo abordamos los principales aspectos legales que debe tener en cuenta para su implementación:

Marco normativo general del alojamiento turístico en Colombia

Existen diversas normas que regulan el ejercicio de la actividad turística en el país y que aplican tanto a personas naturales como a personas jurídicas que prestan servicios de alojamiento por medio de plataformas digitales:

1. Ley 300 de 1996 y Decreto 1074 de 2015

Tanto la Ley 300 de 1996 como el Decreto 1074 de 2015 regulan la actividad turística y establecen las principales obligaciones de todos los prestadores de servicios turísticos en Colombia, entre ellas: i) Inscribirse en el Registro Nacional de Turismo (RNT); ii) Acreditar condiciones técnicas, operativas y financieras ante el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo y iii) Cumplir con normas de publicidad veraz, especialmente respecto de los precios, la calidad y la cobertura del servicio.

2. Decreto 1836 de 2021

Establece que toda persona que preste el servicio de alojamiento turístico en establecimientos de alojamiento turístico o viviendas turísticas deberá llevar el registro de huéspedes mediante la Tarjeta de Registro de Alojamiento, diligenciada en el sistema del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo.

3. Decreto 834 de 2013

Este decreto plantea la obligación de efectuar el reporte sobre servicios prestados a ciudadanos extranjeros en el Sistema de Información de Registro de Extranjeros (SIRE).

Consideraciones especiales bajo el régimen de propiedad horizontal

Ma allá del marco normativo general, en la práctica hemos identificado que uno de los aspectos más determinantes al evaluar la viabilidad jurídica del alquiler turístico en proyectos inmobiliarios residenciales en Colombia, es su compatibilidad con el Régimen de Propiedad Horizontal, regulado por la Ley 675 de 2001.

En efecto, conforme al artículo 18 de la Ley 675 de 2001 (Régimen de Propiedad Horizontal), la posibilidad de destinar unidades privadas al alojamiento turístico dependerá de que dicho uso esté expresamente autorizado y regulado en el Reglamento de Propiedad Horizontal.

Por tanto, es esencial que:

• En proyectos nuevos, se incluya expresamente la autorización para el uso turístico en el reglamento desde su origen, preferiblemente aprobada en asamblea de copropietarios.

• En proyectos existentes, se modifique el Reglamento de Propiedad Horizontal mediante decisión en asamblea, siguiendo los procedimientos legales correspondientes.

Sin esta autorización explícita, la destinación de inmuebles residenciales al uso turístico podría considerarse contraria a la ley, incluso si se cumplen los requisitos generales del sector turístico.
También es esencial obtener un concepto favorable de uso del suelo por parte de la autoridad urbanística local, que certifique el uso turístico en la zona correspondiente.

Consideraciones tributarias

En este punto, resulta fundamental analizar y seleccionar el modelo más adecuado para llevar a cabo la prestación del servicio, ya sea como persona natural o mediante una sociedad. Cada opción conlleva implicaciones tributarias distintas que deben ser cuidadosamente evaluadas.

Por un lado, la prestación del servicio como persona natural, podría implicar:

• La obligación de declarar los ingresos por prestación de servicios si se superan los topes establecidos por la DIAN.

• La obligación de llevar contabilidad si se superan los umbrales definidos por la normativa tributaria.

• La obligación de facturar IVA, si es responsable de este impuesto.

• La adopción de un sistema de facturación electrónica si cumple con los topes.

• Declarar y pagar el Impuesto de Industria y Comercio (ICA) en la jurisdicción correspondiente.

Por otro lado, la prestación del servicio a través de una persona jurídica (por ejemplo, una S.A.S.), podría implicar:

• La obligación de facturar electrónicamente todas las operaciones, sin importar el monto de ingresos.

• La obligación de cobrar y declarar el IVA, por tratarse de un servicio gravado.

• La obligación de llevar contabilidad, conforme a las normas contables vigentes.

• La obligación de presentar anualmente la declaración de renta, aplicando la tarifa general del 35 % sobre la renta líquida gravable.

• La obligación de declarar y pagar el ICA en el municipio donde se preste el servicio.

En conclusión, la operación de modelos de alojamiento turístico a través de plataformas digitales es perfectamente viable y puede representar un negocio atractivo y rentable dentro del sector inmobiliario colombiano. Sin embargo, su implementación debe estar acompañada de un análisis riguroso que contemple los aspectos legales, tributarios, urbanísticos y de propiedad horizontal, con el fin de evitar sanciones o conflictos legales.

Si usted es constructor, inversionista o administrador de propiedad horizontal, contar con el acompañamiento de un equipo legal especializado le permitirá validar la normativa aplicable y estructurar jurídicamente su proyecto de forma segura y conforme a la ley.

 

JULIANA SÁNCHEZ ZAPATA
Abogada